Mücbir Sebepler ve Kira Sözleşmeleri

Pandemi sürecine girmiş olmamızla hayatın normal akışı hiç alışık olmadığımız şekilde değişti. Hayatımıza yeni normal diyebileceğimiz birtakım yenilikler dahil oldu. Bu süreçten en çok ekonomi etkilendi. Kimileri işsiz kaldı, kimileri ücretini alamadı, kimileri kirasını ödeyemedi. Kimsenin öngöremediği bir salgın nedeniyle hayatın tüm düzeni alt üst oldu. Bu süreçte insanların birbirlerine destek olduğuna şahitlik etmişsek de kimileri de ödeme güçlüğüne düşen kişilere acımasız davrandılar. Gözlemlediğimiz üzere en çok hukuki sorun kira ilişkilerinde yaşandı. Eski gelirlerle rahatlıkla ödenebilen kira borcu, bu süreçte acze düştü ve ödenemedi.

Pandemi süreci başında bir genelgeyle işyeri kiralarının ödenmemesi durumlarının mülk sahiplerince kira sözleşmesinin feshi ve işyerinin tahliyesi sebepleri olamayacağı açıklanmışsa da konut kiraları için böyle bir düzenleme getirilmedi. Yani kira borcunun herhangi bir nedenle ödenmemesi durumunda ev sahiplerinin kira sözleşmesinden kaynaklı fesih hakları ve tahliye talepleri devam etti. Dolayısıyla kira borcunu ödeme aczine düşen kişiler ya ev sahipleriyle ortak bir dil geliştirerek uzlaştılar ya da kira borçlarını ödeyemediler.

Pandemi, diğer adıyla salgın hastalık, hukukumuzda mücbir sebeplerden sayılmaktadır. Mücbir sebep; kişinin önceden beklemediği, öngöremeyeceği ve tahmin edemeyeceği, beklese ve tahmin etse bile, kişilerin alabilecekleri her türlü tedbirlere rağmen meydana gelmesini engelleyemeyeceği, kişilerin tedbir alma ve ihmalde bulunmama yükümlülüklerini aşan nitelikte ve ağırlıkta olan, dıştan gelen, olağanüstü, olağan dışı ve mutad ve devamlı olanın dışında gerçekleşen nitelikte bir olay, olgu veya durumdur.

Böyle bir durumda kişilerin önceden tedbir alma imkanları söz konusu olmadığı için ekonomik olarak sarsılan kişiler ödemekle yükümlü oldukları para borçlarını ödeyemeyecek noktaya geldiklerini biliyoruz. Bugünkü konumuz kira ilişkisinden kaynaklanan kira borçlarının ödenememesi olduğundan kiracılar, kira borçlarını yerine getirememe durumlarında uyarlama davası ile aşırı ifa güçlüğü çekildiğinden bahisle kanundan doğan haklarını kullanabilirler.

Uyarlama davası nedir?

Kendinden kaynaklanmayan bir sebeple ödeme borcunu yerine getiremeyen kiracı, sözleşme akdedilirken taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması nedeniyle borcunu yerine getirmede aşırı ifa güçlüğü yaşadığından bahisle mahkeme nezdinde açacağı bir dava ile sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanıldığı dava, uyarlama davasıdır.

Uyarlama davası açabilmek için; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması, öngörülemeyen bu durumun borçludan (kiracıdan) kaynaklanmaması, bu olağanüstü durumun borçlunun ifa kabiliyetini borçlu aleyhine değiştirmiş olması, borçlunun ya borcunu ifa etmemiş olması ya da ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak borcunu ödemiş olması gerekmektedir.

Uyarlama davası hakkını kullanmak isteyen kiracının dava açmadan önce yapması gerekenler

Aşırı ifa güçlüğünden kaynaklı haklarını kullanmak isteyen kiracı zaman kaybetmeden bu hakkını kullanmalıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesini beklemesine gerek olmadığı gibi karşı tarafa belli bir süre öncesinden ihtar göndermesi gerekmemektedir.
Uyarlama davasında, dava tarihinden itibaren kira bedellerinin uyarlanması talep edilir. Dava neticesinde kira bedeli yeni koşullara uyarlanarak indirilir. Ancak indirimli kira borcunun yerine getirilebilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir. Karar kesinleşinceye kadar borçlu borcunu yerine getirmekle mükelleftir. Karar kesinleştikten sonra uyarlanan kira bedeli dikkate alınarak oluşacak fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden takas edilir.